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国开行保障房融资江西模式.【新闻】

发布时间:2022年08月05日    点击:[1]人次

国开行保障房融资“江西模式”

国开行保障房融资“江西模式” 三年改造2030万平方米棚户区,解决23.8万户、82.6万人的住房难!这是江西省政府对国家和人民的庄严承诺,也是江西民生领域这些年最大亮...三年改造2030万平方米棚户区,解决23.8万户、82.6万人的住房难!这是江西省政府对国家和人民的庄严承诺,也是江西民生领域这些年最大亮点。如此短时间要建如此多散落在全省的房子,资金从哪里来?

为承担起社会,国家开发银行江西省分行主动介入保障房建设这一重大民生领域,创造性提出统一融资、集中建设,整合资金、专款专用,配置资源、统一还款原则,在全国首创保障房建设融资的江西模式,一定程度上缓解了住房供需矛盾,稳定了住房价格,促进江西省房地产市场规范有序健康发展,受到了社会各界的高度赞誉。

保障房建设如何融资成难题

保障房建设点多面广,风险难以控制,曾经让我们颇费脑筋。4月24日,国开行江西分行行长朱力群回忆说。

2010年开始,全省各市县政府快棚户区改造和保障房建设全面铺开,但由于地方财力有限,缺乏启动资金,多数市、县棚改进度缓慢。为不折不扣完成保障房建设任务,省政府成立由省行政资产集团公司出资组建江西省城镇开发投资有限公司,负责全省棚户区改造和保障性住房建设项目的融资、建设工作。

根据规划,棚户区改造涉及全省11个设区市的84个区县,点多面广。对于传统银行而言,设计贷款条件显得勉为其难。尤其是2010年江西提出改造棚户区建设时,恰逢国务院19号文件出台,传统委托代建融资模式无法采用,对还款来源和信用结构设计带来困难。

由于这些原因,投资保障房的银行风险控制难度明显很大:资金的使用、监管和回笼控制没有前车可以借鉴。国开行一名负责人说,在项目初建阶段,建设单位的治理结构和法人建设都不完善,基本上都不具备市场化融资和商业银行贷款条件。

针对这些困难情况,国开行江西分行没有知难而退,而是主动介入深入调研,为全省棚户区改造和保障性住房建设提供融资支持意见,先后参与省政府《全省棚户区改造和保障性住房建设项目规划方案》等四份纲领性文件的起草。

与此同时,国开行江西分行还向总行专家请教,创新提出统一融资、集中建设,整合资金、专款专用,配置资源、统一还款的工作思路,参与设计《全省棚户区改造和保障性住房建设融资建设偿还实施方案》,对建设主体、融资主体、项目选择、还款来源、资金管理以及省、市、县三级财政职责等分别进行了明确,让省政府有关负责人眼前一亮。

开创保障房融资江西模式

这些年来,国开行江西分行的决策者认为,开发性金融和政府的合作必须以以规划合作为入口,坚持把政府的组织协调优势与开行的大额长期资金优势紧密结合,以城市总体规划为依据,严格制定具体实施方案。

前期的主动介入,终于结出硕果。2010年6月30日,江西省城镇开发投资有限公司组建成立,作为省级保障性住房融资平台,并提出由国开行江西分行其编制公司发展规划。5个月后,城镇开发投资有限公司正式向国开行江西分行提出融资130亿元的书面申请。

由于国开行规划优势明显,融资方案科学可行,在工行、中行、农行、建行等四大国有银行的激烈竞争中,获得了牵头行地位,并取得银团贷款的最高份额。国家开发银行江西省分行牵头省内8家银行组成银团,与省城镇开发投资有限公司对接,实施银团贷款。银团贷款按照统一授信、分签合同、专款专用、归集还款原则,实行贷款项目市场化运作。在实施阶段,省城镇开发投资有限公司与各市县政府签订委托代建协议,由各市县政府负责项目具体实施。拆迁后的净地通过招、拍、挂出让,将土地开发成本返还资金及其他补助资金拨付城投公司,用于归还银团贷款本息。

通过这种运作模式,政府融资平台优势与银行的融资优势较好地实行了对接,极大地节约了保障房建设项目推进过程中的运作成本,最直观体现是所有贷款利率均在基准利率基础上下浮了10%。

支持保障房建设的江西模式得到了国务院中国银监会有关领导和的重视和认可,并通过发文件对该模式进行推广。2011年12月5日,《人民》头版刊登新华社迈向住有所居的明天写在全国一千万套保障房全部开工之际,国开行江西分行是这篇报道唯一提及的金融机构。

开发性金融思路遍地开花

仅2011年全年,国开行累计发放银团贷款73.92亿元,在部分银团成员承诺资金未能到位的情况下,国开行江西分行作为银团牵头行,以一行之力承接所有空悬份额,体现了国开行对江西民生工程的热情,多次得到江西省政府有关负责人的高度评价。

好风借力破浪行。国开行江西分行利用开发性金融保障性住房建设的成功探索,加快推进与南昌、赣州、景德镇、九江、新余、上饶等地市的中低收入家庭住房项目合作。

廉租房项目是政府解决低保户住房难题的有效途径,但由于廉租房是无收益项目,没有现金回流,银行融资难度大。国开行江西分行2007年以新余市为试点,积极与政府探讨廉租房融资方案,支持该市建设仙来西大道廉租住房项目,发放贷款3000万元,让新余市1/3以上的无房户和住房困难户住进新房。

据专业人士介绍,开发性金融以建设市场和健全制度的方式,弥补体制落后和市场失灵的缺陷,加快经济发展,实现长期经济增长以及其他政府目标的一种金融形式。在商业性金融的作用难以得到完全发挥的阶段,开发性金融理所应当地介入到支持保障房建设中。

据国开行江西分行行长朱力群介绍,2012年,国开行江西分行继续继续通过增强高层共识,落实规划先行,整合平台资源,多方共担风险等一系列有效的开行做法,深化开发性金融对江西棚户区改造和保障性住房建设支持力度。

朱力群说,支持保障房建设要继续本着政府热点、雪中送炭、规划先行、信用建设、融资推动的指导思想,发挥中长期贷款及投、贷、债、租综合优势,不断创新金融模式,推进全省棚户区改造和保障性住房建设,为实现安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜的千年梦想做出自己的贡献!

作者:张绪鸿

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